성남시 수정구 단대구역 생활권 재개발 정비구역 지정 및 추정 분담금 총정리!
성남시 수정구 단대동의 재개발 사업이 본격적인 단계에 들어섰습니다.
성남시는 2026년 8월 31일 성남시 고시 제2026-211호를 통해 「단대구역 생활권 재개발 정비계획 결정, 정비구역 지정 및 지형도면」을 공식 고시했습니다. 아래 고시문을 참고하세요.
이번 고시는 단순히 재개발 예정지역을 발표한 수준이 아닙니다. 정비구역 면적과 토지이용계획, 용적률, 공원 및 도로계획뿐만 아니라 토지등소유자들이 가장 궁금해하는 추정비례율과 권리자 분양가격, 추정분담금 계산 방법까지 제시됐다는 점에서 상당히 중요합니다.
특히 단대구역 재개발을 보유하고 있거나 매수를 검토하고 있는 분이라면 “내 종전자산이 얼마로 평가되고, 새 아파트를 받으려면 추가로 얼마를 내야 하는가?”가 가장 궁금할 것입니다. 이번 글에서는 성남시 고시문을 바탕으로 단대구역 생활권 재개발 정비구역 지정 내용과 사업성, 추정비례율 95%의 의미 및 각 평형별 예상 추정분담금을 알려드립니다. 성남시 단대구역 및 산성구역, 수진2구역 등 성남시 모든 고시문은 아래에서 확인하세요!
1. 단대구역 생활권 재개발 정비구역 지정 확정
성남시 고시 제2026-211호에 따르면 사업의 공식 명칭은 ‘단대구역 생활권 재개발 정비사업’입니다.
위치는 성남시 수정구 단대동 48-2번지 일원이며 정비구역 전체 면적은 42,972㎡입니다.
이번 고시를 통해 해당 지역은 신규 재개발 정비구역으로 지정됐습니다. 즉, 단대구역 재개발이 생활권계획 단계에서 한 단계 더 나아가 법적인 정비구역으로 공식 지정됐다는 의미가 있습니다.
정리하면 다음과 같습니다.
- 사업명 : 단대구역 생활권 재개발 정비사업
- 위치 : 경기도 성남시 수정구 단대동 48-2번지 일원
- 정비구역 면적 : 42,972㎡
- 사업방식 : 재개발사업
- 정비구역 지정 고시일 : 2026년 8월 31일
- 고시번호 : 성남시 고시 제2026-211호
단대구역은 앞으로 정비사업 절차에 따라 사업시행계획인가와 관리처분계획 등을 거치게 됩니다.
고시문에서는 정비구역 지정 고시일로부터 4년 이내 사업시행계획인가를 예정하고 있습니다.
따라서 고시문상의 일정이 정상적으로 진행된다면 2030년 8월 전후까지 사업시행계획인가가 목표가 되는 구조입니다. 다만 재개발은 주민동의, 각종 심의, 사업계획 변경 등 여러 변수가 있기 때문에 이것을 실제 입주 예정일로 해석해서는 안 됩니다.
2. 단대구역 토지이용계획은 어떻게 구성될까?
단대구역 전체 정비구역 면적은 42,972㎡입니다.
이 가운데 공동주택이 들어서는 주거시설용지는 32,488㎡, 전체의 75.6%를 차지합니다.
나머지 10,484㎡, 약 24.4%는 도로와 공원 등 정비기반시설로 계획되어 있습니다.
구체적으로 보면,
공동주택용지: 32,488㎡ / 75.6%
일반도로: 5,544㎡ / 12.9%
공원: 4,940㎡ / 11.5%
입니다.
특히 공동주택용지 32,488㎡에는 분양주택과 임대주택이 함께 들어서게 됩니다.
재개발 사업성을 분석할 때 전체 구역면적만 보는 경우가 있는데 실제로는 공동주택을 지을 수 있는 대지면적과 용적률을 함께 보는 것이 중요합니다.
단대구역의 공동주택용지 비율은 75.6%이며 여기에 최대 300%의 법적 상한 용적률 적용 가능성이 열려 있다는 것이 이번 고시의 핵심 중 하나입니다.
3. 단대구역 용적률 최대 300%
단대구역의 건축계획도 눈여겨볼 필요가 있습니다. 고시문에 따르면 공동주택용지는 아파트 및 부대복리시설 용도로 계획되어 있으며,
건폐율 50% 이하
기준용적률 250% 이하
허용용적률 280% 이하
법적상한용적률 300% 이하
로 계획되어 있습니다.
즉, 인센티브와 관련 절차를 거쳐 최대 300%까지 용적률 적용이 가능하도록 정비계획이 마련된 것입니다.
특히 단대구역은 과밀억제권역에 해당하기 때문에 도시계획위원회 심의를 거쳐 법적 상한 용적률을 적용할 수 있도록 계획되어 있습니다.
용적률이 높아지면 일반적으로 건설할 수 있는 연면적과 주택 수가 증가할 수 있기 때문에 재개발 사업성 측면에서는 중요한 요소입니다.
4. 단대구역 임대주택 비율 10% 적용 시 사업성은?
첨부된 2026년 8월 31일 고시문에는 단대구역 임대주택 건설비율을 전체 세대수의 12% 이상으로 기재하고 있으며, 고시 당시 임대주택 건설계획안은 334세대, 전용 39㎡로 제시돼 있습니다.
다만 이후 성남시가 재개발 사업 활성화 등을 위한 특별조건으로 임대주택 비율을 10% 수준으로 낮춰 적용하는 조건을 반영한다면 단대구역의 사업성에는 긍정적인 변화가 생길 가능성이 있습니다. 관련 언론 보도는 아래를 참고하세요!
성남시, 재개발 임대주택 건설비율 12%→10% 낮춘다 - 성남신문
성남시가 재개발사업의 임대주택 건설비율을 현행 12%에서 10%로 낮추는 방안을 추진한다.성남시는 오는 8월 31일부터 9월 21일까지 ‘성남시 재개발사업 임대주
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임대주택 비율이 12%에서 10%로 낮아진다는 것은 단순히 2%포인트 감소하는 데 그치지 않습니다.
재개발 사업에서 임대주택 물량이 감소하면 상대적으로 조합원분양이나 일반분양으로 활용할 수 있는 주택 수가 늘어날 수 있기 때문입니다.
특히 일반분양 물량 증가가 가능하다면 조합 전체의 분양수입이 증가하면서 향후 비례율이나 조합원 분담금에도 긍정적인 영향을 줄 가능성이 있습니다.
다만 실제 단대구역의 최종 임대주택 세대수와 전체 세대수, 일반분양 세대수는 향후 변경 정비계획이나 사업시행계획에서 확정되는 수치를 확인해야 합니다.
따라서 현재 단계에서는 고시문상의 12%보다 완화된 10% 적용 가능성이 사업성 개선 요소가 될 수 있다는 점에 주목할 필요가 있습니다.
5. 단대구역의 핵심 숫자, 추정비례율 95%
이번 단대구역 고시에서 토지등소유자가 가장 주목해야 할 부분이 바로 추정비례율 95%입니다.
성남시 고시문에서는 다음과 같이 사업성을 추정했습니다.
총수입 추정액 : 9,071억원
총지출 추정액 : 7,170억 원
종전자산총액 추정액 : 2,001억 원
추정비례율 : 95.00%
추정비례율 계산은 다음과 같습니다.
(총수입 9,071억 원 - 총지출 7,170억 원) ÷ 종전자산총액 2,001억 원 × 100
= 약 95%입니다.
이 비례율이 중요한 이유는 조합원의 추정권리가액을 계산하는 기준이 되기 때문입니다.
쉽게 설명하면, 종전자산 추정액 × 95% = 추정권리가액이 됩니다.
예를 들어 내 부동산의 종전자산가액이 3억 원으로 평가된다면,
3억원 × 95%= 2억 8,500만 원이 추정권리가액이 됩니다.
새 아파트의 조합원 분양가격에서 이 2억 8,500만 원을 제외한 금액이 기본적인 추정분담금이 됩니다.
6. 단대구역 추정분담금 계산 공식
성남시가 고시한 단대구역 추정분담금 산식은 다음과 같습니다.
추정분담금 = 권리자 분양가 추정액 - (종전자산 추정액 × 추정비례율 95%)
즉,
추정분담금 = 새 아파트 권리자 분양가격 - 추정권리가액
입니다.
결과가 플러스(+)이면 추가로 부담해야 할 금액이고,
마이너스(-)라면 환급받는 구조입니다.
그리고 이번 고시문에서 제시된 권리자 분양가 추정액은 다음 두 가지입니다.
전용 39㎡ : 6억 원
전용 59㎡ : 8억 8천만 원
따라서 이 두 가격을 이용하면 현재 자신의 예상 종전자산가액에 따른 추정분담금을 계산할 수 있습니다.
7. 단대구역 전용 39㎡ 예상 추정분담금 실제 계산
먼저 전용 39㎡ 권리자분양가 추정액 6억 원을 기준으로 계산해 보겠습니다.
종전자산 추정액 1억 원
추정권리가액은
1억 원 × 95%= 9,500만 원입니다.
따라서 추정분담금은 6억 원 - 9,500만 원= 5억 500만 원입니다.
종전자산 추정액 1억 5천만 원
1억 5천만 원 × 95%= 1억 4,250만 원
6억 원 - 1억 4,250만 원= 4억 5,750만 원
종전자산 추정액 2억 원
2억 원 × 95%= 1억 9천만 원
6억 원 - 1억 9천만 원= 4억 1천만 원
종전자산 추정액 2억 5천만 원
2억 5천만 원 × 95%= 2억 3,750만 원
6억 원 - 2억 3,750만 원= 3억 6,250만 원
종전자산 추정액 3억 원
3억 원 × 95%= 2억 8,500만 원
6억 원 - 2억 8,500만 원= 3억 1,500만 원
이를 표로 정리하면 다음과 같습니다.
| 예상 종전자산 추정액 | 추정권리가액(95%) | 39㎡ 권리자분양가 | 예상 추정분담금 |
| 1억원 | 9,500만원 | 6억원 | 5억500만원 |
| 1.5억원 | 1억4,250만원 | 6억원 | 4억5,750만원 |
| 2억원 | 1억9,000만원 | 6억원 | 4억1,000만원 |
| 2.5억원 | 2억3,750만원 | 6억원 | 3억6,250만원 |
| 3억원 | 2억8,500만원 | 6억원 | 3억1,500만원 |
따라서 종전자산가액이 3억 원인 소유자가 전용 39㎡를 배정받는다고 가정하면 현재 고시 기준 추정분담금은 약 3억 1,500만 원입니다.
8. 단대구역 전용 59㎡ 예상 추정분담금 실제 계산
이번에는 관심이 더 높을 것으로 예상되는 전용 59㎡입니다.
고시문에 나온 전용 59㎡의 권리자 분양가 추정액은 8억 8천만 원입니다.
종전자산 1억 원
1억 원 × 95%= 9,500만 원
8억 8천만 원 - 9,500만 원= 7억 8,500만 원
종전자산 1억 5천만 원
1억 5천만 원 × 95%= 1억 4,250만 원
8억 8천만 원 - 1억 4,250만 원= 7억 3,750만 원
종전자산 2억 원
2억 원 × 95%= 1억 9천만 원
8억 8천만 원 - 1억 9천만 원= 6억 9천만 원
종전자산 2억 5천만 원
2억 5천만 원 × 95%= 2억 3,750만 원
8억 8천만 원 - 2억 3,750만 원= 6억 4,250만 원
종전자산 3억 원
3억 원 × 95%= 2억 8,500만 원
8억 8천만 원 - 2억 8,500만 원= 5억 9,500만 원
전체적으로 정리하면 다음과 같습니다.
| 예상 종전자산 추정액 | 추정권리가액(95%) | 59㎡ 권리자분양가 | 예상 추정분담금 |
| 1억원 | 9,500만원 | 8억8천만원 | 7억8,500만원 |
| 1.5억원 | 1억4,250만원 | 8억8천만원 | 7억3,750만원 |
| 2억원 | 1억9,000만원 | 8억8천만원 | 6억9,000만원 |
| 2.5억원 | 2억3,750만원 | 8억8천만원 | 6억4,250만원 |
| 3억원 | 2억8,500만원 | 8억8천만원 | 5억9,500만원 |
예를 들어 현재 보유 부동산의 종전자산 추정액이 3억 원이라면 전용 59㎡를 선택할 경우 현재 고시 기준 추정분담금은 약 5억 9,500만 원입니다.
9. 39㎡와 59㎡ 선택에 따른 분담금 차이는?
전용 39㎡ 권리자 분양가는 6억 원이고 전용 59㎡는 8억 8천만 원입니다.
두 타입의 가격 차이는 정확히 2억 8천만 원입니다.
따라서 동일한 종전자산가액과 동일한 비례율을 적용한다면 59㎡를 선택했을 때 부담해야 하는 추정분담금 역시 39㎡보다 2억 8천만 원 많아집니다.
예를 들어 종전자산 추정액이 3억 원이라면,
39㎡ 추정분담금 = 3억 1,500만 원
59㎡ 추정분담금 = 5억 9,500만 원
차이 = 2억 8천만 원
입니다.
결국 조합원 입장에서는 향후 자신의 종전자산 감정평가액과 추가분담금 조달 능력, 입주 후 예상 시세 등을 종합적으로 비교할 필요가 있습니다.
10. 내 집의 종전자산 추정액은 어떻게 계산할까?
그렇다면 가장 중요한 질문이 남습니다. “내 종전자산 추정액은 얼마인가?” 고시문에서는 종전자산을 계산하는 방법까지 제시했습니다.
토지와 건물을 보유하고 있는 경우에는 기본적으로, 토지가액 + 건물가액 방식으로 계산합니다.
토지가액은 2025년 개별공시지가 × 토지면적 × 보정률 2.05~2.35
방식으로 추정합니다.
건물은 이용상황과 구조별 재조달원가를 산정하고 잔존내용연수를 고려해 감가수정한 후 연면적을 곱하는 방식입니다.
고시에서는 참고용으로 연와벽돌조, 경과연수 30년 기준 건물 개략단가를 3.3㎡당 평균 약 170만 원으로 추정하고 있습니다.
예를 들어 2025년 개별공시지가가 ㎡당 250만 원이고 토지지분이 40㎡라고 가정해 보겠습니다.
보정률을 2.2로 적용하면,
250만원 × 40㎡ × 2.2= 2억 2천만 원이 토지 추정가액이 됩니다.
여기에 건물 추정가액이 예를 들어 4천만 원이라면, 종전자산 추정액은 2억2천만원 + 4천만원 = 2억 6천만 원정도가 됩니다.
이를 추정비례율 95%에 적용하면, 2억6천만원 × 95% = 2억 4,700만 원이 추정권리가액입니다.
따라서 전용 59㎡를 신청한다고 가정하면, 8억 8천만 원 - 2억 4,700만 원= 6억 3,300만 원정도가 현재 고시 기준의 예상 추정분담금이 됩니다.
다만 이것은 어디까지나 고시문에서 제시한 산식을 이해하기 위한 예시 계산입니다. 실제 개별 토지의 공시지가와 토지면적, 건축물의 구조 및 연식에 따라 종전자산 추정액은 달라질 수 있습니다.
11. 공동주택 소유자는 계산 방법이 다르다
단대구역 안에 있는 기존 공동주택을 소유하고 있다면 계산 방식이 조금 다릅니다.
고시문에서는 공동주택 소유자의 종전자산 추정액을 2025년 공동주택 공시가격 × 보정률 1.60~1.65 방식으로 계산하도록 제시하고 있습니다. 공동주택 공시가격에는 토지추정액이 포함되어 있기 때문입니다.
예를 들어 2025년 공동주택 공시가격이 1억 5천만 원이고 보정률을 1.625로 가정한다면,
1억5천만원 × 1.625 = 2억 4,375만 원
종전자산 추정액은 약 2억 4,375만 원이 됩니다. 여기에 95% 비례율을 적용하면,
2억4,375만원 × 95%= 약 2억 3,156만 원
입니다.
전용 59㎡를 선택한다고 가정하면, 8억 8천만 원 - 약 2억 3,156만 원
= 약 6억 4,844만 원의 추정분담금이 계산됩니다.
12. 단대구역의 기존 주거 현황도 살펴봐야 한다
고시문에는 단대구역 내 현재 거주가구 현황도 나와 있습니다.
전체 가구수는 1,517 가구이며 이 가운데 가옥주는 461 가구, 세입자는 1,056 가구로 조사됐습니다.
또한 정비구역 내 기존 건축물은 총 196동으로 계획상 모두 철거 후 신축 대상으로 제시되어 있습니다.
이러한 숫자는 단대구역이 기존 저층주거지를 대규모 공동주택단지로 전환하는 전형적인 재개발 사업이라는 점을 보여줍니다.
13. 도로와 공원도 크게 정비된다
단대구역 재개발은 아파트만 새로 짓는 사업이 아닙니다.
정비기반시설로 총 10,484㎡가 계획되어 있으며 일반도로 5,544㎡와 공원 4,940㎡ 등이 포함됩니다.
어린이공원도 새로 조성됩니다.
단대동 40-1번지 일원에는 1,983㎡ 규모 어린이공원, 단대동 49-4번지 일원에는 1,837㎡ 규모 어린이공원이 계획되어 있습니다.
또한 양지체육공원과의 연계성 확보를 위한 공원계획도 포함되어 있습니다.
재개발 완료 이후에는 기존 노후 주택만 개선되는 것이 아니라 도로, 공원, 보행환경 및 각종 기반시설이 함께 정비된다는 점에서 주거환경 개선 효과를 기대할 수 있습니다.
14. 단대구역 투자 시 가장 중요하게 봐야 할 것?
단대구역 재개발 투자를 검토하는 경우 단순히 현재 매매가격만 보고 접근해서는 안 됩니다.
가장 먼저 확인해야 할 것은 종전자산 추정액과 예상 권리가액입니다.
예를 들어 두 물건의 매매가격이 똑같더라도 토지지분, 개별공시지가, 건물가액 등이 다르면 향후 평가되는 종전자산가액이 달라질 수 있습니다.
또한 매입가격과 종전자산평가액은 전혀 다른 개념입니다.
예를 들어 5억 원을 주고 빌라를 매수했다고 해서 종전자산가액이 자동으로 5억 원이 되는 것이 아닙니다.
결국 재개발 투자자는 다음 구조를 이해해야 합니다.
실제 투자금 = 매수가격 + 향후 추가분담금 + 금융비용 및 각종 비용
그리고 입주 시점의 신축 아파트 예상가치와 비교해야 합니다.
따라서 단대구역에서는 단순히 “59㎡ 조합원 분양가가 8억 8천만 원이니 싸다”라고 판단하기보다는 내가 매수하는 물건의 예상 권리가액이 얼마인지를 먼저 계산해야 합니다.
15. 임대주택 10% 적용이 중요한 이유
이번 단대구역 사업성을 분석하면서 추가로 주목할 부분은 임대주택 비율 완화입니다.
고시문 작성 당시에는 임대주택 비율이 12% 이상을 전제로 계산돼 있지만, 특별조건을 통해 이를 10%로 낮춰 적용할 경우 조합원 입장에서는 사업성이 개선될 여지가 있습니다.
예를 들어 전체 공동주택 세대수가 동일하다고 가정하면 임대주택 비율이 12%에서 10%로 내려갈 경우 전체 세대수의 약 2%에 해당하는 물량을 다른 방식으로 활용할 수 있게 됩니다.
해당 물량이 일반분양으로 전환된다면 일반분양 수입이 증가할 가능성이 있습니다.
재개발 비례율은 결국, 총수입 - 총지출이라는 구조에 영향을 받기 때문에 일반분양 수입이 늘어나면 다른 조건이 동일하다는 전제 아래 추정비례율이 개선되는 방향으로 작용할 수 있습니다.
즉, 단대구역에서 임대주택 비율을 12%에서 10%로 낮추는 것은 단순한 공급유형 변경이 아니라 향후 분담금과 사업성에도 영향을 줄 수 있는 중요한 변수로 볼 수 있습니다.
물론 정확한 효과는 전체 세대수, 일반분양가격, 공사비, 임대주택 매각조건 등이 확정된 뒤 다시 계산해야 합니다.
16. 추정비례율 95%는 앞으로 바뀔 수 있다
현재 단대구역의 추정비례율은 95%입니다.
하지만 이것을 최종 비례율로 생각하면 안 됩니다.
현재 총수입은 9,071억 원, 총지출은 7,170억 원을 전제로 계산되어 있습니다.
앞으로 공사비가 증가하거나 금융비용이 늘어나면 총지출이 증가하면서 비례율이 낮아질 가능성이 있습니다.
반대로 임대주택 비율 완화, 일반분양가격 상승, 사업수입 증가, 비용절감 등이 이루어진다면 사업성이 개선될 가능성도 있습니다.
특히 임대주택 비율이 기존 12%에서 10%로 완화되어 일반분양 물량을 추가 확보할 수 있다면 총수입 측면에서 긍정적인 변화가 발생할 가능성도 있습니다.
따라서 현 단계에서 발표된 95%는 정비계획 수립을 위한 추정치로 보는 것이 적절합니다.
특히 최근 재개발·재건축 사업에서 공사비가 사업성에 상당한 영향을 미치기 때문에 향후 시공사 선정과 공사비 확정 과정도 중요하게 지켜봐야 합니다.
17. 추정분담금 역시 확정 금액이 아니다
이번 글에서 계산한 금액은 성남시 고시문의 공식 산식을 그대로 적용한 현 단계의 예상 추정분담금입니다.
성남시 역시 고시문에서 향후 관리처분계획인가 시 개별 물건에 대한 종전자산과 종후자산 감정평가, 부동산 정책 변화, 부동산시장 변화, 분양가격 확정 결과, 사업시행방식 등에 따라 금액이 변경될 수 있다고 명시하고 있습니다.
따라서 예를 들어 종전자산가액이 현재 추정상 3억 원인 사람이 59㎡를 신청하면 단순 계산상 5억 9,500만 원의 분담금이 나오지만 이것이 향후 실제로 정확히 해당 금액을 납부한다는 의미는 아닙니다.
현재 사업성을 비교하고 개인별 부담 수준을 추정하는 참고자료로 활용하는 것이 적절합니다.
18. 단대구역 재개발 향후 일정
이번 2026년 8월 31일 정비구역 지정은 단대구역 사업에서 매우 중요한 이정표입니다.
고시문상 사업시행 예정시기는 정비구역 지정 고시일로부터 4년 이내 사업시행계획인가입니다.
앞으로 사업 진행 과정에서 사업시행계획, 건축계획, 세대수 및 평형구성, 조합원 분양, 관리처분계획 등이 보다 구체화될 것으로 예상됩니다.
특히 임대주택 10% 적용 여부와 이에 따른 전체 세대수 및 일반분양 물량 변화도 향후 단대구역 사업성을 판단하는 주요 변수가 될 것으로 보입니다.
따라서 단대구역 소유자나 투자자는 향후 발표되는 사업계획과 분담금 변화를 지속적으로 확인할 필요가 있습니다.
19. 단대구역 생활권 재개발 핵심 요약
2026년 8월 31일 성남시 고시와 이후 임대주택 완화 조건을 반영해 단대구역의 핵심 내용을 정리하면 다음과 같습니다.
정비구역: 성남시 수정구 단대동 48-2번지 일원
구역면적: 42,972㎡
공동주택용지: 32,488㎡
공동주택용지 비율: 75.6%
건폐율: 50% 이하
용적률: 기준 250%, 허용 280%, 법적 상한 300%
추정 총수입: 9,071억 원
추정 총지출: 7,170억 원
종전자산총액: 2,001억 원
추정비례율: 95%
권리자분양가 추정액
전용 39㎡ : 6억 원
전용 59㎡ : 8억 8천만 원
임대주택 비율:
고시문 기준 12% → 최근 특별조건 반영 시 10%
사업시행계획인가 예정:
정비구역 지정 고시일로부터 4년 이내
20. 단대구역 추정분담금 핵심표
마지막으로 가장 궁금해할 내용을 다시 정리해 보겠습니다.
| 예상 종전자산가액 | 추정권리가액 | 39㎡ 예상 분담금 | 59㎡ 예상 분담금 |
| 1억원 | 9,500만원 | 5억500만원 | 7억8,500만원 |
| 1.5억원 | 1억4,250만원 | 4억5,750만원 | 7억3,750만원 |
| 2억원 | 1억9,000만원 | 4억1,000만원 | 6억9,000만원 |
| 2.5억원 | 2억3,750만원 | 3억6,250만원 | 6억4,250만원 |
| 3억원 | 2억8,500만원 | 3억1,500만원 | 5억9,500만원 |
위 표는 성남시 고시 추정비례율 95%와 권리자분양가 39㎡ 6억 원, 59㎡ 8억 8천만 원을 그대로 적용해 직접 계산한 결과입니다.
예상 종전자산가액은 재개발 구역 내 노후 주택의 실제 상황을 고려해 3억 원 이하 구간을 중심으로 계산했습니다.
21. 결론 : 임대주택 10% 완화와 45번지 시유지 편입이 핵심 변수
단대구역 생활권 재개발은 2026년 8월 31일 정비구역 지정 고시를 통해 본격적인 사업 단계에 들어섰습니다.
현재 고시 기준 정비구역 면적은 42,972㎡, 공동주택용지는 32,488㎡이며, 법적 상한 용적률은 최대 300%입니다. 추정 총수입 9,071억 원, 총지출 7,170억 원, 종전자산총액 2,001억 원을 기준으로 추정비례율 95%가 제시돼 있습니다.
조합원 분양가 추정액은 전용 39㎡ 6억 원, 전용 59㎡ 8억 8천만 원입니다. 예를 들어 종전자산가액이 3억 원이라면 현재 기준 예상분담금은 39㎡ 약 3억 1,500만 원, 59㎡ 약 5억 9,500만 원입니다. 다만 이는 현 단계 추정치로 실제 관리처분 과정에서 달라질 수 있습니다.
앞으로 단대구역 사업성에서 가장 중요한 변수는 두 가지입니다.
첫째는 임대주택 비율을 기존 12%에서 10%로 낮추는 조건입니다. 임대주택 비율이 줄어든 만큼 일반분양 물량을 추가로 확보할 수 있다면 분양수입이 증가하고, 결과적으로 비례율 상승과 조합원 분담금 감소에 긍정적으로 작용할 가능성이 있습니다.
둘째는 단대동 45번지 시유지의 정비구역 편입 가능성입니다. 현재 도면상 45번지는 단대구역과 바로 접해 있어 향후 정비계획 변경 과정에서 포함될 가능성을 하나의 변수로 볼 수 있습니다.
45번지 시유지가 실제 편입된다면 사업부지가 확대되고, 공동주택 배치와 세대수, 일반분양 물량을 늘릴 수 있는 여지가 생길 수 있습니다. 특히 단대구역은 최대 300%의 법적 상한 용적률이 계획돼 있기 때문에 추가 부지를 어떻게 활용하느냐에 따라 사업수지가 달라질 수 있습니다.
일반분양 물량이 증가하면 총수입이 늘어나 비례율 개선으로 이어질 가능성이 있고, 비례율이 상승하면 조합원의 권리가액이 높아져 추가분담금이 줄어드는 효과도 기대할 수 있습니다.
다만 45번지 편입은 현재 확정사항이 아닙니다. 시유지 취득 또는 사용비용, 정비계획 변경, 각종 심의와 기반시설 부담 등이 추가될 수 있기 때문에 편입 자체만으로 사업성이 무조건 좋아진다고 단정해서는 안 됩니다.
따라서 앞으로 단대구역을 판단할 때는 임대주택 10% 적용 여부, 45번지 시유지 편입 여부, 최종 세대수와 일반분양 물량, 법적상한용적률 실제 적용 수준, 공사비와 일반분양가를 함께 살펴봐야 합니다.
현재는 추정비례율 95%를 기준으로 보수적으로 분담금을 계산하되, 향후 임대주택 10% 적용과 45번지 시유지 편입이 현실화된다면 단대구역의 사업성이 현재 고시 단계보다 개선될 가능성에 주목할 필요가 있습니다.
22. 자주 묻는 질문 FAQ
Q. 단대구역 재개발 정비구역 지정일은 언제인가요?
2026년 8월 31일이며 성남시 고시 제2026-211호로 고시됐습니다.
Q. 단대구역 면적은 얼마인가요?
전체 정비구역은 42,972㎡이며 이 가운데 공동주택용지는 32,488㎡입니다.
Q. 단대구역 추정비례율은 얼마인가요?
현재 고시 기준 95%입니다.
Q. 단대구역 임대주택 비율은 몇 % 인가요?
2026년 8월 31일 고시문에는 12% 이상으로 기재돼 있지만, 최근 성남시 특별조건을 반영할 경우 **10%**를 기준으로 볼 수 있습니다.
Q. 임대주택 비율이 12%에서 10%로 낮아지면 좋은가요?
다른 조건이 동일하다면 임대주택 물량 일부가 일반분양 등으로 전환될 가능성이 있어 사업수입 증가와 비례율 개선에 긍정적으로 작용할 여지가 있습니다. 다만 실제 효과는 변경된 세대수와 사업수지표가 나와야 정확히 계산할 수 있습니다.
Q. 단대구역 59㎡ 조합원 분양가격은 얼마인가요?
고시문상의 권리자 분양가 추정액은 8억 8천만 원입니다.
Q. 전용 39㎡의 권리자 분양가격은 얼마인가요?
6억 원으로 추정되어 있습니다.
Q. 종전자산이 2억 원이면 59㎡ 분담금은 얼마인가요?
2억원 × 95% = 1억 9천만 원의 추정권리가액이 발생하므로 8억 8천만 원에서 이를 제외한 약 6억 9천만 원입니다.
Q. 종전자산이 2억 5천만 원이면 59㎡ 분담금은 얼마인가요?
추정권리가액이 2억 3,750만 원이므로 약 6억 4,250만 원입니다.
Q. 종전자산이 3억 원이면 59㎡ 분담금은 얼마인가요?
3억원 × 95% = 2억 8,500만 원의 추정권리가액이므로 약 5억 9,500만 원입니다.
Q. 종전자산 3억 원이면 39㎡ 분담금은 얼마인가요?
6억 원 - 2억 8,500만 원으로 계산하면 약 3억 1,500만 원입니다.
Q. 현재 나온 추정분담금이 확정 금액인가요?
아닙니다. 관리처분계획과 감정평가, 공사비, 일반분양가, 비례율, 부동산시장 변화 등에 따라 달라질 수 있습니다.
맺음말
오늘은 성남시 단대구역 생활권 재개발 정비구역 지정 및 추정 분담금에 대해 자세하게 알아보았습니다. 성남시 단대구역 재개발에 큰 행운이 함께하길 기원하며, 오늘도 건강하시고 행복한 하루 보내세요!
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