성남시 단대동 재개발 정비 계획 총정리! (세대수, 추정분담금)

2025년 12월 22일, 성남시청에서는 수정구 단대동의 재개발 정비계획 수립 및 정비구역 지정(안) 주민설명회가 개최되었습니다. 이날은 특히 신상진 성남시장 및 단대동의 많은 주민들이 참석하여 뜨거운 관심을 보였는데요, 오늘은 주민설명회에서 논의된 자료를 바탕으로 단대구역 재개발 계획 및 예상 세대수, 추정 분담금 및 향후 절차까지 자세하게 알려드립니다. 단대구역 재개발 용역결과 주민설명회 발표 자료는 아래에서 다운로드하여 사용하세요!

 

성남시청 단대구역 재개발 용역결과 설명회 .pdf

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1. 단대구역 재개발 정비계획(안) 개요

2025년 12월 22일 개최된 단대구역 재개발 정비계획 수립 및 정비구역 지정(안) 주민설명회는 재개발 사업의 최종 확정을 알리는 자리가 아니라, 정비계획(안)을 주민들에게 공개하고 의견을 수렴하기 위한 공식 절차라는 점에서 의미가 큽니다.

 

 

현재 단계는 조합 설립 이전의 초기 단계로, 설명회 자료에 포함된 모든 수치와 계획은 확정이 아닌 ‘(안)’입니다. 향후 주민공람, 관계기관 협의, 도시계획위원회 심의를 거쳐 최종 결정될 예정이며, 자료에서도 2026년 상반기에 주민공람 및 의견청취가 예고되어 있습니다.

 

2. 재개발 정비사업의 법적·제도적 개념

단대구역 재개발은 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 추진되는 재개발사업에 해당합니다. 재개발사업은 노후·불량 건축물이 밀집된 지역을 대상으로, 주거환경 개선과 도시기능 회복을 동시에 도모하는 제도입니다.

이 과정에서 단순한 주택 신축에 그치지 않고, 도로·공원·주차장·공공보행통로 등 정비기반시설을 종합적으로 재편하는 것이 특징입니다. 따라서 재개발은 개별 건축이 아닌 도시계획 차원의 정비사업으로 이해하시는 것이 적절합니다.

 

 

3. 단대구역 재개발 추진 절차 

이 날 발표된 정비계획(안) 자료에 따르면 재개발 사업의 전반적인 추진 절차는 다음과 같습니다.

 

재개발 사업 일반 절차

1. 도시·주거환경정비기본계획
2. 정비계획 수립 및 정비구역 지정
3. 추진위원회 및 조합 설립
4. 사업시행계획 인가
5. 관리처분계획 인가
6. 이주 및 철거
7. 착공
8. 준공 및 입주

현재 단대구역은 이 중 정비계획 수립 및 정비구역 지정 단계에 해당하며, 실제 이주·착공까지는 상당한 기간이 소요될 수 있습니다.

 

4. 정비계획 수립 및 정비구역 지정 추진 경과

이번 용역은 기초조사부터 시작하여 정비계획(안) 수립, 주민설명회 개최까지 진행되었습니다. 이후에는 주민공람 및 의견청취, 유관기관 협의, 도시계획위원회 심의를 거쳐 정비구역 지정 고시로 이어질 예정입니다.

설명회 자료에 따르면, 본 단계는 주민 의견이 계획에 반영될 수 있는 중요한 시점으로, 향후 공람 기간 중 제출되는 의견이 계획 수정에 영향을 미칠 수 있습니다.

 

5. 단대구역 재개발 대상지 위치 및 범위

대상지 위치

• 성남시 수정구 단대동 48-2번지 일원

 

정비구역 면적 변화

• 기존 주민 의견 기준: 39,901㎡
• 정비계획(안): 42,795㎡
• 증가 면적: 2,894㎡(약 7.3%)

 

6. 정비구역 면적 확대의 배경과 의미

정비구역 면적이 확대된 이유로는 다음과 같은 사항이 제시되고 있습니다.

• 도로 및 기반시설과 연계된 합리적인 경계 설정
• 사업 추진 시 갈등 요소가 될 수 있는 필지 문제 최소화
• 공원 및 도로 등 정비기반시설 확보
• 전체 사업성 및 실행 가능성 제고

이는 단순한 면적 확장이 아니라, 재개발 사업의 실현 가능성을 높이기 위한 구조 조정으로 이해할 수 있습니다.

 

 

7. 단대구역 재개발 기본 구상 방향

정비계획(안)은 단대구역을 단절된 아파트 단지가 아닌, 주변 생활권과 연계된 주거지로 조성하는 것을 목표로 하고 있습니다.

주요 방향은 다음과 같습니다.

 

 

• 보행 중심의 동선 체계 구축
• 주변 공원·학교와 연계된 공공보행통로 조성
• 커뮤니티 기능을 강화한 공원형 공간 확보
• 기존 도로망과의 연속성 유지

 

8. 토지이용계획 구성 및 비율

정비계획(안)에 제시된 토지이용계획은 다음과 같습니다.

전체 면적

• 42,795㎡ (100%)

주거시설

• 공동주택: 33,732㎡ (78.8%)

정비기반시설

• 합계: 9,063㎡ (21.2%)
  • 도로: 4,320㎡ (10.1%)
  • 공원: 4,743㎡ (11.1%)

특히 공원에는 **지하주차장 중복 결정(1,983㎡)**이 포함되어 있어, 지상은 녹지로 활용하고 지하는 주차장으로 사용하는 입체적 토지이용 계획이 반영되어 있습니다.

 

 

 

 

9. 주차장 및 교통체계 계획

주차장 계획은 공동주차장 개념을 중심으로 수립되어 있으며, 공원 하부 지하주차장 활용을 통해 주차 공간을 확보하는 구조입니다. 이는 기존 단대동 일대의 주차 문제를 완화하는 데 기여할 수 있는 요소로 평가됩니다.

또한 기존 도로체계를 최대한 활용하여 차량 동선을 정리하고, 보행 동선과의 충돌을 최소화하는 방향이 제시되어 있습니다.

 

10. 공원 및 녹지 확보 계획

공원·녹지 면적은 **4,743㎡(전체의 11.1%)**로 계획되어 있습니다. 단순한 법정 기준 충족이 아니라, 주민 이용 편의성과 주변 공원과의 연계를 고려한 배치가 강조됩니다.

이는 재개발 이후에도 지역 주민이 함께 이용할 수 있는 커뮤니티 중심 녹지 공간을 확보하겠다는 취지로 해석할 수 있습니다.

 

11. 공공시설 및 종교시설 현황

정비계획(안)에는 대상지 내 공공시설 및 종교시설 현황이 정리되어 있습니다.

• 하얀 어린이집
• 단대교회
• 구남의 교회
• 신원교회
• 감빛교회
• 온누리교회

또한 구역 내 공간적 한계를 고려하여, 인근 정비구역의 SOC 시설과 연계 활용하는 방안도 함께 검토되고 있습니다.

 

12. 건축계획 및 용적률 적용 구조

용적률 계획

• 기준 용적률: 250%
• 허용 용적률: 280%
• 적용 용적률(안): 300%

이는 임대주택 확보 및 공공기여 조건을 충족할 경우 적용되는 인센티브 용적률로 제시된 것입니다.

 

13. 주택 공급 규모 및 세대 구성

총 공급 규모

• 총 1,581세대
• 예상 인구: 3,636명

 

 

분양 및 임대 구성

• 분양주택: 1,255세대(79.4%)
• 임대주택: 326세대(20.6%)

전용면적 구성

• 전용 39㎡ 중심 공급
• 일부 전용 59㎡ 포함

이는 소형 주택 수요와 임대주택 비율을 고려한 공급 구조로 볼 수 있습니다.

 

 

14. 추정분담금 산정 구조 이해

설명회 자료에서 제시된 추정분담금은 확정 금액이 아닌 개략 추정치입니다. 이는 정비계획 단계의 특성상 종전자산과 종후자산을 추정치로 계산하기 때문입니다.

분담금은 조합 설립, 사업시행계획, 관리처분 단계로 진행되면서 감정평가가 반영되어 점차 구체화됩니다.

 

 

15. 분담금 변동의 핵심 요인

자료에서는 분담금에 가장 큰 영향을 미치는 요소로 다음을 제시합니다.

• 일반분양 수입 규모
• 총 사업비 증감

따라서 분담금 판단 시에는 단순한 현재 수치보다, 향후 분양 시장 상황과 사업비 관리가 중요하다는 점을 유의하셔야 합니다.

 

 

조합원 예상 추정 분담금 

• 전용 39m2 : 386,202,000원
• 전용 59m2 : 643,702,000원

참고로, 전용 59m2의 예상 분양가는 12억 원입니다.

 

16. 주민 관점 핵심 체크포인트

• 현재는 정비계획(안) 단계로 변경 가능성이 있음
• 정비구역 면적은 42,795㎡로 확대 제시됨
• 공원 및 기반시설 비율이 비교적 높게 설정됨
• 소형 위주 주택 공급 구조 확인 필요
• 분담금은 구조적 이해가 우선됨

 

17. 종합 정리 및 향후 전망

단대구역 재개발 정비계획(안)은 아직 확정 단계는 아니지만, 향후 단대동 일대 주거환경을 크게 변화시킬 수 있는 중요한 출발점이라 할 수 있습니다. 앞으로 진행될 주민공람과 의견제출 과정에서 주민 여러분의 의견이 계획에 반영될 수 있는 만큼, 자료의 내용을 충분히 이해하시고 적극적으로 참여하시는 것이 중요합니다. 오늘도 행복한 하루 보내세요!

 

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