성남시 수정구 산성구역 재개발 정비구역 지정 및 추정 분담금 총정리!

성남시 수정구 산성구역 생활권 재개발사업이 정비구역 지정이라는 중요한 단계에 들어섰습니다.

성남시는 2026년 8월 31일 성남시 고시 제2026-210호를 통해 「산성구역 생활권 재개발 정비계획 결정, 정비구역 지정 및 지형도면」을 공식 고시했는데요. 오늘은 산성구역 재개발의 정비구역 면적, 토지이용계획, 용적률, 임대주택, 사업성, 및 예상 추가분담금까지 자세히 알려드립니다. 먼저 아래 산성구역 재개발 고시문을 참고하세요.

 

성남시 고시 제2026-210호 (산성구역).pdf

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투자시 비교를 위해 성남시 단대구역 재개발에 관한 아래 글을 보시고 이글 보시면 더 좋습니다.

 

성남시 수정구 단대구역 생활권 재개발 정비구역 지정 및 추정 분담금 총정리!

 

 

1. 산성구역 생활권 재개발 정비구역 지정

산성구역 생활권 재개발의 공식 사업명은 ‘산성구역 생활권 재개발 정비사업’입니다.

주요 내용을 정리하면 다음과 같습니다.

• 사업명 : 산성구역 생활권 재개발 정비사업
• 위치 : 성남시 수정구 산성동 74번지 일원
• 정비구역 면적 : 58,403㎡
• 사업유형 : 재개발사업
• 정비구역 지정일 : 2026년 8월 31일
• 고시번호 : 성남시 고시 제2026-210호

 

 

이번 고시를 통해 산성구역은 법적인 재개발 정비구역으로 공식 지정됐다는 점에서 의미가 큽니다.

정비사업 시행방법은 관리처분계획 방식의 재개발사업이며, 고시문에는 정비구역 지정고시가 있는 날부터 4년 이내 사업시행계획인가를 예정하고 있습니다.

따라서 앞으로 사업시행계획인가와 관리처분계획 등의 절차를 거치면서 구체적인 세대수, 평형별 배치, 조합원 분양계획과 분담금 등이 보다 명확해질 것으로 예상됩니다. 아래에서 성남시 생활권 재개발 정비구역의 모든 고시를 참고하시고, 다른 곳과 비교하여 수익성을 참고하세요.

 

 

2. 산성구역 재개발 면적과 토지이용계획

산성구역의 전체 면적은 58,403㎡로 단대구역 42,972㎡보다 규모가 큰 생활권 재개발 사업입니다.

전체 토지이용계획을 살펴보면 주거시설용지가 45,182㎡로 전체의 77.4%를 차지합니다.

이 가운데,

임대 공동주택용지 : 8,199㎡ / 14.1%

분양 공동주택용지 : 36,983㎡ / 63.3%

로 구분되어 있습니다.

 

정비기반시설은 총 12,621㎡, 21.6%이며 이 가운데 도로가 6,825㎡, 공원이 3,587㎡, 녹지가 2,209㎡입니다.

별도로 600㎡ 규모의 공공시설용지도 계획되어 있으며 이곳에는 생활 SOC, 즉 청년창업 복합화 시설이 들어설 계획입니다.

특히 산성구역은 임대주택용지와 분양 공동주택용지를 별도 획지로 구분했다는 특징이 있습니다. 임대 공동주택은 산성동 30번지 일원 8,199㎡, 분양 공동주택은 산성동 74번지 일원 36,983㎡로 계획돼 있습니다.

 

3. 산성구역 용적률 최대 300%

재개발 사업성을 판단할 때 매우 중요한 것이 용적률입니다.

산성구역 공동주택용지의 건축계획은 다음과 같습니다.

건폐율 : 50% 이하

기준용적률 : 250% 이하

허용용적률 : 280% 이하

법적상한용적률 : 300% 이하

최고높이는 비행안전구역에 따른 높이제한 범위 내에서 결정됩니다. 또한 「2030 성남시 도시·주거환경정비기본계획」에 따른 인센티브가 적용되며 과밀억제권역에 해당하는 경우 도시계획위원회 심의를 거쳐 법적 상한 용적률을 적용할 수 있도록 계획됐습니다.

즉 산성구역 역시 단대구역과 마찬가지로 최대 300%의 법적상한용적률이 사업성을 좌우하는 중요한 요소입니다.

다만 법적 상한이 300%라는 것이 실제 아파트 전체가 반드시 300%의 용적률로 건설된다는 의미는 아닙니다. 향후 사업시행계획과 건축심의 과정에서 실제 적용 용적률을 확인해야 합니다.

 

 

4. 산성구역 임대주택 계획은?

2026년 8월 31일 고시문상 산성구역의 임대주택 건설계획은 총 383세대입니다.

평형별로 보면,

전용 39㎡ : 338세대, 88.3%

전용 59㎡ : 45세대, 11.7%

로 구성되어 있습니다. 고시문 작성 당시 임대주택 비율은 전체 세대수의 12% 이상을 기준으로 하고 있습니다.

다만 앞서 단대구역 분석에서 살펴본 것처럼 최근 성남시에서 적용하는 특별조건에 따라 임대주택 비율을 10%로 낮춰 적용할 수 있는 조건이 실제 산성구역 사업계획에도 반영된다면 향후 사업성에 긍정적인 변수가 될 수 있습니다.

임대주택 비율이 12%에서 10%로 낮아지고 감소한 물량을 일반분양 등으로 활용할 수 있다면 분양수입이 증가할 가능성이 있기 때문입니다.

다만 여기서 중요한 점은 첨부된 산성구역 고시문 자체에는 아직 12% 기준과 임대주택 383세대가 기재돼 있다는 것입니다. 따라서 실제 10% 적용에 따른 최종 임대주택 세대수는 향후 변경되는 정비계획이나 사업시행계획에서 확인해야 합니다.

 

5. 산성구역 추정비례율 97.27%의 의미

산성구역 고시문에서 가장 눈여겨봐야 할 숫자는 **추정비례율 97.27%**입니다.

고시문에서 제시한 사업수지는 다음과 같습니다.

총수입 추정액 : 1조 2,788억 원

총지출 추정액 : 8,891억 원

종전자산총액 추정액 : 4,006억 원

추정비례율 : 97.27%

계산식은,

(1조 2,788억 원 - 8,891억 원) ÷ 4,006억 원 × 100 = 97.27%

입니다.

비례율은 재개발에서 조합원의 권리가액을 결정하는 핵심 숫자입니다.

산성구역에서는 현재,

종전자산 추정액 × 97.27% = 추정권리가액

으로 계산할 수 있습니다.

예를 들어 종전자산가액이 3억 원이라면,

3억 원 × 97.27%

= 2억 9,181만 원

이 추정권리가액이 됩니다.

따라서 종전자산가액과 실제 권리자분양가의 차액을 계산하면 현 단계의 예상 추가분담금을 추정할 수 있습니다.

 

6. 산성구역 평형별 권리자 분양가 

산성구역은 권리자분양가가 3개 평형으로 제시됐다는 점도 특징입니다.

고시문에 나온 권리자분양가 추정액은,

전용 39㎡ : 6억 원

전용 59㎡ : 8억 6천만 원

전용 74㎡ : 10억 원

입니다.

따라서 산성구역의 추정분담금 공식은 다음과 같습니다.

추정분담금 = 권리자분양가 추정액 - (종전자산 추정액 × 97.27%)

결과가 플러스라면 조합원이 추가로 부담해야 하는 금액이고 마이너스라면 환급되는 구조입니다.

 

 

7. 산성구역 전용 39㎡ 예상 추정분담금

전용 39㎡ 권리자분양가 추정액은 6억 원입니다.

종전자산 1억 원

1억 원 × 97.27% = 9,727만 원

6억 원 - 9,727만 원

= 5억 273만 원

종전자산 1억 5천만 원

1억 5천만 원 × 97.27%

= 1억 4,590만 5천 원

추정분담금은

6억 원 - 1억 4,590만 5천 원

= 4억 5,409만 5천 원

종전자산 2억 원

2억 원 × 97.27%

= 1억 9,454만 원

6억 원 - 1억 9,454만 원

= 4억 546만 원

종전자산 2억 5천만 원

2억 5천만 원 × 97.27%

= 2억 4,317만 5천 원

6억 원 - 2억 4,317만 5천 원

= 3억 5,682만 5천 원

종전자산 3억 원

3억 원 × 97.27%

= 2억 9,181만 원

6억 원 - 2억 9,181만 원

= 3억 819만 원

정리하면 다음과 같습니다.

 

예상 종전자산가액	추정권리가액(97.27%)39㎡	권리자분양가	예상 추정분담금
1억원	9,727만원	6억원	5억273만원
1.5억원	1억4,590.5만원	6억원	4억5,409.5만원
2억원	1억9,454만원	6억원	4억546만원
2.5억원	2억4,317.5만원	6억원	3억5,682.5만원
3억원	2억9,181만원	6억원	3억819만원

 

8. 산성구역 전용 59㎡ 예상 추정분담금

전용 59㎡의 권리자분양가 추정액은 8억 6천만 원입니다.

같은 방식으로 계산하면 다음과 같습니다.

 

 

예상 종전자산가액	추정권리가액(97.27%)59㎡	권리자분양가	예상 추정분담금
1억원	9,727만원	8억6천만원	7억6,273만원
1.5억원	1억4,590.5만원	8억6천만원	7억1,409.5만원
2억원	1억9,454만원	8억6천만원	6억6,546만원
2.5억원	2억4,317.5만원	8억6천만원	6억1,682.5만원
3억원	2억9,181만원	8억6천만원	5억6,819만원

예를 들어 종전자산가액이 3억 원으로 평가되는 조합원이 전용 59㎡를 선택한다고 가정하면,

8억 6천만 원 - 2억 9,181만 원

= 5억 6,819만 원

의 추정분담금이 발생합니다.

9. 산성구역 전용 74㎡ 예상 추정분담금

산성구역에서 가장 큰 권리자분양 평형으로 제시된 전용 74㎡의 추정 분양가격은 10억 원입니다.

 

 

예상 종전자산가액	추정권리가액(97.27%)74㎡	권리자분양가	예상 추정분담금
2억원	1억9,454만원	10억원	8억546만원
2.5억원	2억4,317만5천원	10억원	7억5,682만5천원
3억원	2억9,181만원	10억원	7억819만원
3.5억원	3억4,044만5천원	10억원	6억5,955만5천원
4억원	3억8,908만원	10억원	6억1,092만원

 

 

종전자산 3억 원을 기준으로 보면,

39㎡ → 3억 819만 원

59㎡ → 5억 6,819만 원

74㎡ → 7억 819만 원

의 예상분담금이 계산됩니다.

39㎡와 59㎡의 권리자분양가 차이는 2억 6천만 원이므로 동일한 종전자산을 기준으로 추가분담금도 2억6천만원 차이가 납니다.

59㎡와 74㎡는 1억 4천만 원 차이이며, 39㎡와 74㎡는 정확히 4억 원 차이가 납니다.

 

 

10. 내 종전자산가액은 어떻게 계산할까?

분담금을 제대로 이해하려면 먼저 자신의 종전자산 추정액을 계산해야 합니다.

산성구역 고시문에서는 토지와 건물 소유자의 경우,

종전자산 추정액 = 토지가액 + 건물가액

으로 산정하도록 제시하고 있습니다.

토지가액은,

2025년 개별공시지가 × 토지면적 × 보정률 2.10~2.20

방식으로 추정합니다.

건물은 이용상황과 구조에 따른 재조달원가를 계산한 후 잔존내용연수를 고려해 감가수정합니다. 고시문에서는 참고용으로 연와벽돌조, 경과연수 30년 기준 약 170만 원/3.3㎡를 개략적인 건물단가로 제시하고 있습니다.

예를 들어 개별공시지가가 ㎡당 250만 원이고 토지면적이 40㎡라고 가정해 보겠습니다.

보정률을 2.15로 적용하면,

250만원 × 40㎡ × 2.15

= 2억 1,500만 원

입니다.

여기에 건물가액이 예를 들어 4천만 원으로 추정된다면 종전자산 추정액은 약 2억 5,500만 원이 됩니다.

권리가액은,

2억 5,500만 원 × 97.27%

= 약 2억 4,804만 원

입니다.

따라서 전용 59㎡를 선택한다고 가정하면,

8억 6천만 원 - 약 2억 4,804만 원

= 약 6억 1,196만 원

정도가 추정분담금으로 계산됩니다.

이는 어디까지나 고시문의 산식을 이해하기 위한 가상 사례이며 개별 물건의 실제 종전자산 감정평가액은 달라질 수 있습니다.

11. 공동주택 소유자의 종전자산 계산방법

산성구역 내 공동주택 소유자는 토지와 건물을 별도로 계산하지 않습니다.

고시문에서는,

2025년 공동주택 공시가격 × 보정률 1.55~2.00

을 적용하도록 제시하고 있습니다.

공동주택 공시가격에는 토지추정액이 포함되어 있기 때문입니다.

여기서 산성구역의 보정률 범위가 상당히 넓다는 점도 주의할 필요가 있습니다.

따라서 같은 공동주택 공시가격이라도 적용되는 보정률에 따라 종전자산 추정액과 권리가액, 최종 분담금이 상당히 달라질 수 있습니다.

실제 투자 또는 매수 검토 시에는 단순히 현재 매매가격만 보는 것이 아니라 공시가격과 토지지분, 종전자산 예상평가액을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

12. 산성구역 기존 거주가구 현황

고시문에 따르면 산성구역의 기존 거주가구는 총 1,807 가구입니다.

이 가운데,

가옥주 : 645 가구

세입자 : 1,162 가구

로 조사됐습니다.

세입자 비중이 상당히 높은 구역이라는 점을 알 수 있습니다.

향후 재개발이 본격화되면 세입자 주거이전비와 이주대책, 임대주택 공급계획 역시 사업 진행에서 중요한 부분이 될 것으로 보입니다.

 

13. 산성구역의 공원·녹지·주차장 계획

산성구역은 아파트만 새로 건설하는 것이 아니라 주변 기반시설도 함께 정비합니다.

산성동 505번지 일원에는 3,587㎡ 규모의 어린이공원이 새로 조성될 예정입니다. 해당 어린이공원은 같은 면적의 노외주차장과 중복결정되어 있어 공원과 주차공간을 함께 확보하는 계획입니다.

또한 연결녹지도 신설됩니다.

산성동 644번지 일원에 1,555㎡, 산성동 522번지 일원에 654㎡ 규모의 연결녹지가 계획돼 있습니다. 이는 동서방향 공원녹지축을 연결하기 위한 계획입니다.

도로 역시 재개발에 맞춰 기존 도로를 확폭 하거나 새로 설치하게 됩니다.

따라서 사업이 완료되면 단순한 신축 아파트 공급뿐 아니라 도로·공원·녹지·주차장 등 주변 주거환경 전반의 개선을 기대할 수 있습니다.

14. 600㎡ 생활 SOC ‘청년창업 복합화’도 눈여겨볼 부분

산성구역에는 다른 구역과 차별화되는 계획도 있습니다.

바로 600㎡ 규모의 공공시설용지입니다.

산성동 487-1번지 일원에 계획된 이 부지는 생활 SOC, 청년창업 복합화 시설로 활용될 예정입니다.

공공시설용지에는 문화 및 집회시설, 도서관 등 교육연구시설, 노유자시설, 운동시설, 공공업무시설 등을 복합화할 수 있도록 계획돼 있습니다.

재개발 이후 주거단지뿐 아니라 생활 SOC가 함께 들어온다는 점은 향후 주거환경 측면에서 살펴볼 만한 부분입니다.

15. 지하철 8호선과 산성구역

고시문에는 지하철 8호선 본선이 정비구역 내 일부 포함되는 것으로 나타납니다.

지하철 8호선 본선 전체 연장 가운데 대상지 내 포함 연장은 약 178m, 관련 면적은 약 3,569㎡로 표시돼 있습니다.

이는 산성구역의 입지를 분석할 때 눈여겨볼 요소입니다.

다만 고시문에서 지하철 8호선이 포함된다는 사실과 특정 출입구와의 거리, 실제 도보시간 등은 별개의 문제이므로 투자 판단 시에는 개별 물건의 정확한 위치를 따로 확인하는 것이 좋습니다.

 

16. 산성구역 투자에서 중요한 것은 '권리가액'

재개발 물건을 살 때 흔히 하는 실수가 현재 매매가격만 보는 것입니다.

그러나 산성구역에서 더 중요한 것은 종전자산가액과 권리가액입니다.

예를 들어 어떤 빌라를 5억 원에 매수했다고 해서 해당 빌라의 종전자산가액이 5억 원으로 평가되는 것은 아닙니다.

산성구역은 고시문상 토지의 경우 개별공시지가와 토지면적, 보정률 등을 이용해 종전자산을 추정하고 있습니다.

 

따라서 투자자는,

매수가격 → 예상 종전자산가액 → 예상 권리가액 → 예상 추가분담금 → 총 투자금

순서로 계산해 볼 필요가 있습니다.

 

예를 들어 5억 원에 매입한 물건의 예상 종전자산이 2억 5천만 원이라면 현재 추정권리가액은 약 2억 4,317만 원입니다.

59㎡를 배정받는다고 단순 가정하면 추가분담금은 약 6억 1,683만 원입니다.

따라서 매수가격만 보고 판단하기보다 향후 추가분담금을 포함한 총 투자금과 입주 후 신축 아파트의 예상가치를 비교해야 합니다.

17. 산성구역 추정비례율 97.27%는 확정된 비례율이 아니다

현재 산성구역의 추정비례율은 97.27%입니다.

그러나 이것은 최종 비례율이 아닙니다.

현재 사업수지는 총수입 1조 2,788억 원, 총지출 8,891억 원을 가정하여 산출된 추정치입니다.

앞으로 공사비와 금융비용이 상승하면 총사업비가 늘어나 비례율이 낮아질 수 있습니다.

반대로 일반분양가격이 높아지거나 임대주택 비율 완화 등을 통해 일반분양 물량과 수입이 증가하고 사업비가 효율적으로 관리된다면 비례율이 개선될 가능성도 있습니다.

 

특히 현재 고시문은 임대주택 비율 12%를 기준으로 작성돼 있으므로 향후 10% 완화 조건이 실제 사업계획에 적용되고 그에 따른 사업수지 변경이 이루어지는지는 관심 있게 볼 필요가 있습니다.

비례율은 1~2% 포인트만 움직여도 종전자산가액이 큰 조합원에게는 권리가액과 분담금 차이가 발생합니다.

따라서 현재의 97.27%는 사업성을 비교하기 위한 현 단계의 기준값으로 이해하는 것이 적절합니다.

18. 추정분담금 역시 최종 확정금액이 아니다

앞서 계산한 39㎡·59㎡·74㎡ 분담금은 모두 현재 고시문에 나온 권리자분양가와 추정비례율을 적용한 계산값입니다.

성남시 고시문에서도 관리처분계획인가 과정에서 개별 물건의 종전·종후자산 감정평가, 부동산 정책 및 시장 변화, 최종 분양가격과 사업시행방식 등에 따라 변경될 수 있다고 명시하고 있습니다.

따라서 종전자산 3억 원인 소유자의 59㎡ 추정분담금이 현재 약 5억 6,819만 원으로 계산된다고 해서 실제로 이 금액이 최종 확정되는 것은 아닙니다.

현재 단계에서는 각 물건의 사업성을 비교하고 향후 필요한 자금을 예상하는 참고 지표로 활용하는 것이 적절합니다.

 

19. 산성구역 재개발 핵심 내용 총정리

산성구역 생활권 재개발의 핵심 숫자를 정리하면 다음과 같습니다.

 

구분	내용
사업명	산성구역 생활권 재개발 정비사업
위치	성남시 수정구 산성동 74번지 일원
정비구역 면적	58,403㎡
주거시설용지	45,182㎡ / 77.4%
분양 공동주택용지	36,983㎡ / 63.3%
임대 공동주택용지	8,199㎡ / 14.1%
도로	6,825㎡
공원	3,587㎡
녹지	2,209㎡
공공시설	600㎡
건폐율	50% 이하
기준용적률	250% 이하
허용용적률	280% 이하
법적상한용적률	300% 이하
추정 총수입	1조2,788억원
추정 총지출	8,891억원
종전자산총액	4,006억원
추정비례율	97.27%
39㎡ 권리자분양가	6억원
59㎡ 권리자분양가	8억6천만원
74㎡ 권리자분양가	10억원
고시문상 임대주택	383세대
기존 거주가구	1,807가구
사업시행 예정	정비구역 지정 후 4년 이내 사업시행계획인가

 

 

22. 결론 : 산성구역 재개발, 97.27% 비례율과 향후 사업성 변화에 주목

산성구역 생활권 재개발은 58,403㎡ 규모의 정비구역, 최대 300% 법적 상한 용적률, 추정비례율 97.27%라는 구체적인 사업계획이 공개되면서 본격적인 사업성 분석이 가능한 단계에 들어섰습니다.

특히 권리자분양가가 39㎡ 6억 원, 59㎡ 8억 6천만 원, 74㎡ 10억 원으로 제시된 만큼 토지등소유자는 자신의 종전자산가액을 먼저 추정한 뒤 향후 추가분담금과 총투자비를 계산해 보는 것이 중요합니다.

앞으로는 임대주택 10% 완화 조건의 실제 반영 여부, 일반분양 물량, 최종 용적률, 공사비와 일반분양가격, 추정비례율 변화가 산성구역의 사업성과 조합원 분담금을 결정할 핵심 변수가 될 것으로 보입니다.

 

산성구역 재개발 FAQ

 

Q. 산성구역 재개발 정비구역 지정일은 언제인가요?
2026년 8월 31일이며 성남시 고시 제2026-210호입니다.

Q. 산성구역 재개발 위치는 어디인가요?
성남시 수정구 산성동 74번지 일원입니다.

Q. 산성구역 정비구역 면적은 얼마인가요?
총 58,403㎡입니다.

Q. 산성구역 추정비례율은 얼마인가요?
고시문 기준 **97.27%**입니다.

Q. 산성구역 59㎡ 조합원 분양가는 얼마인가요?
현재 권리자분양가 추정액은 8억 6천만 원입니다.

Q. 산성구역 74㎡ 권리자분양가는 얼마인가요?
고시문상 10억 원입니다.

Q. 종전자산가액이 2억 원이면 59㎡ 예상분담금은 얼마인가요?
2억원 × 97.27% = 1억 9,454만 원의 추정권리가액이므로 약 6억 6,546만 원입니다.

Q. 종전자산가액이 3억 원이면 59㎡ 예상분담금은 얼마인가요?
추정권리가액이 2억 9,181만 원이므로 약 5억 6,819만 원입니다.

Q. 종전자산 3억 원으로 74㎡를 신청하면 예상분담금은 얼마인가요?
10억 원에서 추정권리가액 2억 9,181만 원을 빼면 약 7억 819만 원입니다.

Q. 현재 계산된 분담금이 확정금액인가요?
아닙니다. 향후 감정평가, 공사비, 분양가격, 비례율과 관리처분계획 등에 따라 달라질 수 있습니다.

 

맺음말

오늘은 산성구역 재개발의 정비구역 면적, 토지이용계획, 용적률, 임대주택, 사업성, 및 예상 추가분담금까지 자세히 알아보았습니다. 성남시 산성구역이 살기 좋은 명품 도시로 개발되길 바라며, 오늘도 행복한 하루 보내세요!

 

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